[부동산 정상화를 위한 시민 대토론회] 서울시장 오세훈 주관

2026년 8월 6일 서울시 주관 ‘부동산 정상화를 위한 시민 대토론회’의 주요 내용을 핵심 쟁점별로 상세히 정리해 보았습니다. 이번 토론회는 오세훈 서울시장을 비롯하여 도시정비, 세무, 부동산 시장 전문가, 현장 공인중개사, 그리고 일반 시민과 청년들이 대거 참석하여 정부의 부동산 세제 개편안과 주거 정책의 문제점을 진단하고 대안을 모색하는 자리였습니다.

1. 토론회 개최 배경 및 정부 ‘8·3 세제 개편안’에 대한 진단

• 정부 개편안의 핵심 내용과 시장의 반응: 정부가 지난 8월 3일 발표한 세제 개편안은 1주택 보유 시 ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로, 그리고 ‘주택 수 기준’에서 ‘주택 가액 기준’으로 과세 체계를 전환하는 것을 골자로 하고 있습니다. 특히 고가 주택 및 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세와 장기보유특별공제(장특공)의 거주 요건을 대폭 강화하여, 실거주를 유도하고 투기적 보유를 억제하겠다는 의도가 담겼습니다.

• 현장의 우려와 비판: 그러나 토론회 참석자들은 이러한 정책이 시장의 실제 메커니즘을 왜곡하고 있다고 입을 모았습니다. 특히 집값 하향 안정화를 명목으로 도입된 고가 주택 규제가 결과적으로 시장 유통 물량을 잠그고, 전·월세 공급을 급감시켜 선의의 세입자와 서민층에게 고통을 전가하고 있다는 지적이 이어졌습니다.

2. 세제 개편의 부작용과 전·월세 시장 불안 심화

• 매물 잠김과 거주 이동의 제약: 현장 공인중개사들과 전문가들은 비거주 1주택자들이 세부담을 피하기 위해 기존 세입자를 내보내고 직접 거주로 선회하거나, 양도세 및 장특공 불이익을 피하기 위해 매물을 거두어들이면서 시장의 거래 가뭄이 심화되고 있다고 증언했습니다.

• 임차인(서민·청년층)의 주거 불안: 지방에서 올라와 서울에서 직장 생활을 시작한 청년이나 신혼부부 등 주거 약자들은 전세 매물 품귀 현상과 대출 규제 강화로 인해 울며 겨자 먹기로 월세 부담을 떠안거나 주거지 외곽으로 밀려나는 상황에 직면해 있습니다. 임대차 시장의 안정을 도외시한 세제 개편이 결국 주거 취약계층의 고통을 가중시키고 있다는 비판이 제기되었습니다.

• 다주택자에 대한 이분법적 시선과 현실: 5억 원 미만의 소형 빌라나 다세대 주택을 보유한 다주택자들의 목소리도 전달되었습니다. 이들은 거대 자본 투기꾼이 아니라 서민 주거의 한 축인 소형 임대차 공급을 담당하는 시장 참여자임에도 불구하고, 일방적인 징벌적 규제로 인해 생업과 사업 유지가 어려워지고 있다고 호소했습니다.

3. 주택 공급의 본질과 정비사업의 중요성

• ‘닭공(닭이 먼저냐, 달걀이 먼저냐)’ 논리와 공급의 필요성: 참석한 전문가들은 부동산 시장 안정을 위해서는 단순한 세금 폭탄이나 규제 강화가 아니라, 수요가 집중되는 곳에 양질의 신규 주택이 원활하게 공급되어야 한다고 강조했습니다.

• 정비사업(재개발·재건축)의 순증 효과: 중앙정부의 일부 인식과 달리, 서울시가 추진하는 신속통합기획 등 정비사업은 노후 주택을 정비하는 과정에서 상당한 규모의 일반 분양 물량(재건축 약 40%, 재개발 약 20% 수준)을 창출하여 무주택 실수요자들에게 내 집 마련의 사다리를 제공하는 핵심 역할을 담당하고 있습니다. 따라서 정비사업을 적대시하거나 규제하기보다는 민간의 자율성을 존중하고 행정적·금융적 지원을 병행해야 한다는 주장이 설득력을 얻었습니다.

• 민간 임대 주택 활성화의 필요성: 공공 임대주택만으로는 대도시의 거대한 임차 수요(서울의 경우 임차 가구 비율이 50%를 상회)를 감당하기 역부족이므로, 건실한 민간 기업 임대주택 공급 사업자들이 원활하게 활동할 수 있도록 명확한 세제와 금융 체계를 확립해야 한다는 제언이 나왔습니다.

4. 오세훈 서울시장의 총평 및 향후 정책 방향

토론 말미에 오세훈 서울시장은 시민과 전문가들의 생생한 목소리를 경청하며 다음과 같은 입장을 밝혔습니다.

• 정책의 부작용 성토: 이번 세제 개편안이 서민들의 주거 안정을 돕기는커녕, 노년층에게 원치 않는 매도를 강제하거나 전·월세 가격을 자극하는 등 '국가 폭력'과 같은 부작용을 낳을 수 있다는 현장의 우려에 깊이 공감한다고 밝혔습니다.

• 중앙정부 정책의 엇박자 지적: 정책의 철학과 원칙이 정비사업과 공급 활성화라는 본질에서 벗어나 규제 일변도로 흘러가고 있음을 지적하며, 민간 임대 사업자에 대한 적대적 규제를 풀고 실효성 있는 인센티브를 부여하는 것이 훨씬 중요하다고 강조했습니다.

• 용산공원 주택 공급 계획에 대한 확고한 반대: 최근 일각에서 보도되는 용산공원 부지 내 어린이 정원 아파트 건립 구상에 대해, 서울의 소중한 녹지 공간과 미래세대를 위한 생태 축은 어떤 경우에도 훼손될 수 없으며 주택 공급 용도로 절대 동의할 수 없음을 분명히 했습니다.

• 마무리 다짐: 앞으로 중앙정부의 추가 공급 대책 발표에 발맞추어 도울 부분은 적극 협력하되, 서울 시민의 주거 환경 보전과 시장 안정을 위해 지자체로서의 원칙과 대안을 철저히 지켜나갈 것임을 다짐하며 토론회를 마무리했습니다.

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